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Question-réponse

Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

Vérifié le 28/09/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À l'ouverture d'une <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=R57210">procédure collective</a>, le bail commercial se poursuit en principe automatiquement. Cependant, après examen de la situation du locataire, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur prend une décision : il peut décider de poursuivre le bail, de le résilier ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur peut lui-même décider de résilier le bail commercial.

Les procédures de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22311">sauvegarde</a>, de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22314">redressement judiciaire</a> ou de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22330">liquidation judiciaire</a> du locataire n'entrainent pas la résiliation automatique du bail commercial. Il est d'ailleurs interdit de prévoir dans le contrat de bail que l'ouverture d'une procédure collective du locataire entraînera la résiliation du bail.

La décision de poursuivre le bail doit ensuite être prise par l'une des personnes suivantes :

  • Administrateur judiciaire en cas de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22314">redressement judiciaire</a> ou de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22311">sauvegarde</a>
  • Liquidateur en cas de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22330">liquidation judiciaire</a>.

Cette décision s'impose au bailleur. Il ne peut pas s'y opposer même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure.

Lorsque l'entreprise n'a pas les fonds suffisants pour payer le loyer, la décision de résilier le bail commercial peut être prise par l'une des personnes suivantes :

  • Administrateur judiciaire en cas de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22314">redressement judiciaire</a> ou de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22311">sauvegarde</a>
  • Liquidateur en cas de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22330">liquidation judiciaire</a>.

Le bailleur peut également décider de résilier le bail dans certains cas. La situation dépend de la procédure collective ouverte.

    • Lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, l'administrateur judiciaire <span class="miseenevidence">doit résilier le bail</span>. L'administrateur peut aussi décider de résilier le bail même si les loyers peuvent être payés.

      Le bail commercial est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

      Lorsqu'il n'y pas d'administrateur judiciaire, le locataire peut également demander la résiliation du bail sur avis conforme du <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=R60518">mandataire judiciaire</a>.

    • Après l'ouverture de la procédure collective, le bailleur peut exiger la résiliation du bail <span class="miseenevidence">lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.</span>

      Il doit pour cela en faire la demande au <span class="miseenevidence">tribunal judiciaire</span>.

      Il doit attendre un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation.

      Où s’adresser ?

      Tribunal judiciaire

       Attention :

      Pour obtenir le règlement des loyers impayés <span class="miseenevidence">avant l'ouverture de la procédure collective</span>, le bailleur doit effectuer <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22359">une déclaration de créances </a> <span class="miseenevidence">dans un délai de 2 mois</span> à compter de la publication du jugement d'ouverture au <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=R31617">Bodacc</a>.

    • Après l'ouverture de la procédure de <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22330">liquidation judiciaire</a>, le liquidateur judiciaire peut, <span class="miseenevidence">à tout moment</span>, décider de résilier <MiseEnEvidence/>le bail commercial.

      Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

    • Après l'ouverture de la procédure collective, le bailleur peut exiger la résiliation du bail <span class="miseenevidence">lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.</span>

      Il doit pour cela en faire la demande au <span class="miseenevidence">tribunal judiciaire</span>.

      Il doit attendre un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation.

      Où s’adresser ?

      Tribunal judiciaire

      Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure, (comme un défaut d'entretien des lieux loués). Il doit agir en justice <span class="miseenevidence">dans les 3 mois</span> de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

       Attention :

      pour des loyers impayés <span class="miseenevidence">avant l'ouverture de la procédure collective</span>, le bailleur doit effectuer une <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22359">déclaration de créances </a> <span class="miseenevidence">dans un délai de 2 mois</span> à compter de la publication du jugement d'ouverture au <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=R31617">Bodacc</a>.

  • Le bail commercial peut être cédé dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du locataire.

    Dans ce cas, l'acceptation de l'acquéreur du fonds de commerce par le bailleur (c'est-à-dire l'agrément du bailleur) n'est pas nécessaire. Le bail commercial ne peut pas prévoir que l'accord du bailleur sur le nouveau locataire est nécessaire.

  • La procédure de liquidation peut entrainer la <span class="miseenevidence">cession totale ou partielle</span> de l'entreprise. Le bail commercial peut alors être inclus dans cette cession.

    Le liquidateur peut aussi céder le bail de <span class="miseenevidence">manière isolée</span>, indépendamment du reste de l'entreprise.

    Dans ce cas, l'agrément (c'est-dire l'accord) du bailleur est nécessaire.

    Le <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22552">droit de préemption de la commune</a> doit également être respecté. Avant de vendre un fonds de commerce ou de céder un bail commercial situé dans un <a href="https://www.attiches.com/particuliers/professionnels/?xml=F22552">périmètre de sauvegarde</a> du commerce, le vendeur doit faire une déclaration à la commune concernée. Celle-ci a alors la possibilité d'acheter le fonds de commerce ou de reprendre le bail commercial en priorité pour le revendre à un commerçant ou un artisan.

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